W konsekwencji Franklin Delano Roosvelt wprowadził tak zwaną koncepcję nowego ładu (ang. New Deal). Efektem tego było w 1934 roku uchwalenie przez Kongres ustawy National Housing Act, mającej na celu wsparcie pogrążonego w głębokiej recesji rynku nieruchomości. Na mocy ustawy powołano do życia instytucję Federal Housing Administration (FHA), która była matką takich instytucji jak: Fannie Mae i Freddie Mac.
Nowa koncepcja kredytowania zakładała, że kredyty były w pełni ubezpieczone, zarówno w odniesieniu do kapitału właściwego jak i odsetk. Najsampierw maksymalny kredyt hipoteczny mógł wynosić nie więcej niż 16 tyś. Dolarów (przeciętna wartość domu w óczesnych czasach wynosiła 5,5 tysiąca dolarów) i 80% wartości nieruchomości z maksymalną stopą procentową na poziomie 5 procent. W 1938 roku nastąpiła nowelizacja ustawy na mocy, której została powołana Federal Mortgage Association, instytucja znana dzisiaj jako Fannie Mae…
Fannie Mae miała za zadanie w głównej mierze zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych dzięki zabezpieczeniu tych kredytów przed ryzykiem niewypłacalności. Utworzył się swoistego rodzaju monopol na pożyczki hipoteczne poprzez utworzenie pierwszego w amerykańskim systemie finansowym mechanizmu sprzedaży indywidualnych pożyczek na rynek wtórny. Powstanie tego rynku otworzyło bankom furtkę na nowe możliwości pozyskiwania funduszy niezbędnych do akcji kredytowania świata. Utworzenie tych mechanizmów było konsekwencją trwającego w latach 30-tych kryzysu w przemyśle budowlanym.
Efektem kryzysu były:
- plaga bezrobocia przewyższająca 2mln robotników budowlanych.
- Gigantyczne zaległości w spłatach kredytów (ponad połowa kredytobiorców)
- duże zróżnicowanie w oprocentowaniu kredytów
- dramatyczne zaostrzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych.
Wtórny rynek hipoteczny w latach 1938 – 1968 został całkowicie zdominowany przez Fannie Mae. W 1968 roku postała nowa idea. Lyndon Johnson wymyślił koncepcję – budowy Wielkiego Społeczeństwa (ang. Great Society). Koncepcja ta traktowała o tym aby zaprowadzić równowagę w budżecie federalnym. Lyndon ustanowił pojęcie tzw. Przedsiębiorstwa wspieranego przez państwo (Goverment Sponsored Enterprises, GSE). Przedsiębiorstwo takie działało formalnie jak każde inne poprzez wyodrębnione osoby prawne na zazadach mechanizmu rynkowego, jednak wspierane przez limity kredytowe gwarantowane z budżetu państwa. Jakby tego było mało przedsiębiorstwa takie mogły korzystać z szerokiego wachlarza ulgi zwolnień podatkowych.
Źródło: GH Bank Housing Journal
Dzięki tym zabiegom firma Fannie Mae mogła pozyskiwać pieniądze znacznie taniej na udzielanie kredytów. W1970 roku powołano Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Instytucja ta miała stać się konkurencją dla Fannie Mae. Dzięki temu rynek wtórny wierzytelności hipotecznych miał się rozszerzyć. Fannie Mae i Freddie Mac miały pomóc w realizowaniu American Dream. Każdy Amerykanin miał być właścicielem własnego domu…
Obie instytucje posiadały gwarancję państwa. Stały się one łącznikiem pomiędzy rynkami obligacji a kredytodawcami i właścicielami nieruchomości. Instytucje te pozyskiwały kapitał poprzez sprzedaż gwarantowanych przez rząd obligacji. Misja obydwu firm wypełniła swoje założenia a koncepcja ta odniosła niewątpliwy sukces. Obecnie 70% Amerykanów jest właścicielami własnych czterech kątów.
Wielu jednak sceptyków i przeciwników ideii Goverment Sponsored Enterprise, której odzwierciedleniem są instytucje Fannie i Freddie twierdzi, że jest to formuła prywatyzowania zysków i uspołecznienia strat. Niewątpliwie mają rację.
Sektor finansowy wokół wierzytelności hipotecznych do roku 1970 był już dobrze zdefiniowany. Kasy oszczędnościowo-pożyczkowe takie jak Saving & Loans, S&L i rządowe pożyczki hipoteczne całkowicie zdominowały konwencjonalne pożyczki hipoteczne. Sektor kredytów hipotecznych charakteryzował się konsekwencją, stabilnością, przewidywalnością i uregulowaniem. Wysokość odsetek od depozytów została uregulowana na mocy przepisów federalnych. Były one wykorzystywane do gromadzenia kapitału przeznaczonego na kredyty hipoteczne.
Regułą stało się, że banki i S&L udzielały 30-letnich kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej wynoszącej od 8-8,5%. Natomiast fundusze pozyskiwane były z depozytów oprocentowanych na 5-5,25%.
Profesjonalne porady prawne w Rybniku . Zobacz!